目前來看，賣慘救不了恒大。

換句話說，恒大最終像海航一樣債務(wù)重組或不可避免。當(dāng)然，應(yīng)該沒有人希望恒大會(huì)倒掉，畢竟瘦死的大象倒下了也會(huì)砸死很多螞蟻。

12月3日晚，恒大(03333.HK)在港交所發(fā)布公告稱，12月3日，該公司收到要求其履行一項(xiàng)金額為2.6億美元擔(dān)保義務(wù)的通知，“在本集團(tuán)未能履行擔(dān)保或其他財(cái)務(wù)責(zé)任的情況下，可能導(dǎo)致債權(quán)人要求債務(wù)加速到期”。

恒大還表示，鑒于目前的流動(dòng)性情況，不確定是否擁有充足資金繼續(xù)履行財(cái)務(wù)責(zé)任，并表示“將積極與境外債權(quán)人溝通，為所有利益相關(guān)方制定可行的境外重組方案”。

這將是恒大首筆海外債務(wù)違約。自10月以來，恒大都在最后一刻支付了幾筆境外美元債利息，避免了在境外美元債市場(chǎng)公開違約，也避免了引發(fā)境內(nèi)外債券交叉違約現(xiàn)象。據(jù)悉，此前許家印通過變賣個(gè)人資產(chǎn)或質(zhì)押股權(quán)等方式獲取的70億資金，來給恒大輸血續(xù)命，據(jù)悉這段時(shí)間許家印急得瘦了16斤。

公告發(fā)布后，廣東省人民政府在12月3日晚迅速約談了許家印，中國(guó)人民銀行、證監(jiān)會(huì)、銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部四部門當(dāng)晚也就恒大問題答記者問。這一系列動(dòng)作高效、罕見。

恒大風(fēng)險(xiǎn)由不確定變成了確定

先來看廣東省人民政府的公告，充分顯示了字少事大：“12月3日，中國(guó)恒大集團(tuán)(上市代碼：HK03333)在香港聯(lián)交所發(fā)布了無法履行擔(dān)保責(zé)任的公告，廣東省人民政府對(duì)此高度關(guān)注，當(dāng)晚立即約談了中國(guó)恒大集團(tuán)實(shí)控人許家印先生。應(yīng)恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司請(qǐng)求，為有效化解風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)各方利益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，廣東省人民政府同意向恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司派出工作組，督促推進(jìn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置工作，督促切實(shí)加強(qiáng)內(nèi)控管理，維護(hù)正常經(jīng)營(yíng)。”

“廣東省人民政府同意向恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司派出工作組，督促推進(jìn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置工作，督促切實(shí)加強(qiáng)內(nèi)控管理，維護(hù)正常經(jīng)營(yíng)”，這段話意味著，恒大問題的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)由不確定變?yōu)榇_定。這對(duì)穩(wěn)定整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期是重大利好。

根據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)的報(bào)道，有知情人士透露，事實(shí)上恒大各地公司已經(jīng)由當(dāng)?shù)卣疇款^成立了“專班工作組”監(jiān)管資金和付款，此前僅有恒大總部一直沒有工作組的進(jìn)駐。應(yīng)上級(jí)部門要求，部分地區(qū)要求恒大地方公司的法人、董監(jiān)高及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人必須在崗，不得無故離職。

此前，廣東省人民政府懷疑恒大已經(jīng)資不抵債，并指派中金再次梳理恒大的資產(chǎn)負(fù)債情況。顯然，恒大在政府這里已經(jīng)信用破產(chǎn)。

再看四部門對(duì)于恒大問題的看法和回應(yīng)。

中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，恒大集團(tuán)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要源于自身經(jīng)營(yíng)不善、盲目擴(kuò)張。并強(qiáng)調(diào)，短期個(gè)別房企出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)影響中長(zhǎng)期市場(chǎng)的正常融資功能。

對(duì)于應(yīng)恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司請(qǐng)求、廣東省人民政府同意向恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司派出工作組，中國(guó)人民銀行表示，這是推進(jìn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置工作、督促切實(shí)加強(qiáng)內(nèi)控管理、維護(hù)正常經(jīng)營(yíng)的有力舉措，人民銀行對(duì)此表示支持。“我們將繼續(xù)配合廣東省政府、相關(guān)部門和地方政府，做好風(fēng)險(xiǎn)化解工作，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。”

中國(guó)證監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人也說了同樣的話：“恒大集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理不善、盲目多元化擴(kuò)張，最終導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)暴發(fā)，屬于個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)。”他還說，“恒大集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)事件對(duì)資本市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行的外溢影響可控。”

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)總體保持健康發(fā)展，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)守主業(yè)、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健。下一步，證監(jiān)會(huì)將繼續(xù)保持市場(chǎng)融資功能的有效發(fā)揮，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資，促進(jìn)資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人也強(qiáng)調(diào)恒大問題是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的個(gè)案現(xiàn)象，“恒大集團(tuán)全部債務(wù)中金融債務(wù)占比約三分之一，結(jié)構(gòu)比較分散，其金融投資數(shù)額很小。”這與10月20日，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)易綱在2021年G30國(guó)際銀行業(yè)研討會(huì)上的口徑一致：“恒大負(fù)債約3000億美元，其中有三分之一是金融負(fù)債，債權(quán)人分散，還有抵押物，總體上恒大事件對(duì)金融行業(yè)的外溢性可控。”

銀保監(jiān)會(huì)還說，據(jù)了解，廣東省等地方政府和部門正在依法依規(guī)指導(dǎo)督促恒大集團(tuán)及其所屬企業(yè)穩(wěn)妥有序化解風(fēng)險(xiǎn)，積極推動(dòng)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)建成交樓，銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)也正在積極參與相關(guān)工作。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)人士的回答則簡(jiǎn)單明了：廣東省人民政府向恒大派出工作組，有利于恒大風(fēng)險(xiǎn)化解，有利于恒大保交樓，有利于保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益。

房地產(chǎn)行業(yè)迎來久違的利好消息

摩根士丹利在11月中旬出爐的2022年度展望報(bào)告中表示，2021年快速去杠桿的階段會(huì)接近尾聲，政策接近拐點(diǎn)，明年的財(cái)政政策、貨幣政策，總體的宏觀政策更為寬松、積極。

果然，在這個(gè)地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)冬里，各部門在3日晚在回應(yīng)恒大問題時(shí)，釋放了不少利好消息。甚至可以說是久違了。

中國(guó)人民銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人在3日晚接受答記者問時(shí)亦釋放利好消息，稱近期境內(nèi)房地產(chǎn)銷售、購(gòu)地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)，一些中資房企開始回購(gòu)境外債券，部分投資人也開始買入中資房企美元債券。

證交會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人亦表示，下一步，證監(jiān)會(huì)將繼續(xù)保持市場(chǎng)融資功能的有效發(fā)揮，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資，促進(jìn)資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。此外，證監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人還表示，將支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，資金用于出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的兼并收購(gòu)。

“監(jiān)管部門始終注重交易所債券市場(chǎng)融資功能的有效發(fā)揮，支持民營(yíng)企業(yè)，尤其是近期受個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)事件影響的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)合理正常滾動(dòng)融資，保持債券融資渠道暢通。”據(jù)證監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人介紹，“近期，龍光控股、龍湖拓展、新希望地產(chǎn)等民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)已啟動(dòng)公司債券和資產(chǎn)證券化發(fā)行工作。”

中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人也表示，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)將認(rèn)真貫徹國(guó)家有關(guān)政策，在落實(shí)房地產(chǎn)金融審慎管理的前提下，指導(dǎo)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)做好對(duì)房地產(chǎn)和建筑業(yè)的金融服務(wù)。現(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購(gòu)貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

這與此前一些業(yè)內(nèi)分析人士的判斷基本吻合：房地產(chǎn)行業(yè)緊繃期已經(jīng)消逝，市場(chǎng)有必要糾正過緊的房地產(chǎn)信貸政策，料房地產(chǎn)信貸政策會(huì)邊際調(diào)整放松;另一方面，違法違規(guī)的領(lǐng)域依然要嚴(yán)管，尤其是要防范個(gè)別房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)蔓延到同行和金融企業(yè)。

摩根士丹利中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邢自強(qiáng)在11月23日跟媒體的交流溝通中就判斷：“接下來政策可能會(huì)積極地調(diào)整，跟時(shí)間賽跑，主動(dòng)去防范這種傳導(dǎo)效應(yīng)。這里面，我們認(rèn)為可以采用的政策，除了已經(jīng)進(jìn)行的按揭額度的適度放開，對(duì)開發(fā)貸款的展批、防止擠兌，保證開發(fā)企業(yè)的再融資，允許他們?cè)趪?guó)內(nèi)發(fā)債，對(duì)地方網(wǎng)簽的進(jìn)程加速，采取一些措施提振境內(nèi)債券市場(chǎng)的活躍度和信息。還有就是，最近被詬病比較多的是關(guān)于預(yù)售資金監(jiān)管程度可能也超越了一般的需要，可能部分造成了負(fù)反饋循環(huán)擠兌的風(fēng)險(xiǎn)，這塊也會(huì)及時(shí)采取一些措施。”

他認(rèn)為，近期中資美元債的房地產(chǎn)債券市場(chǎng)，中國(guó)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的高收益?zhèn)倪`約概率預(yù)計(jì)高達(dá)40%多，金融監(jiān)管層顯然要去應(yīng)對(duì)。

除了相關(guān)部門釋放的利好消息，市場(chǎng)也給出了答案。據(jù)財(cái)聯(lián)社12月5日從金融管理部門和多家銀行獲悉，11月房地產(chǎn)貸款投放在10月大幅回升基礎(chǔ)上，繼續(xù)保持環(huán)比、同比雙升態(tài)勢(shì)，初步預(yù)計(jì)同比多增約2000億元。另?yè)?jù)Wind統(tǒng)計(jì)，11月房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)債券發(fā)行金額471億元，環(huán)比增長(zhǎng)84%。隨著恒大事件短期沖擊的逐步明朗化，行業(yè)預(yù)期將進(jìn)一步改善，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為已恢復(fù)至正常狀態(tài)。

邢自強(qiáng)判斷，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)硬著陸：“畢竟房地產(chǎn)直接占到中國(guó)GDP接近15%左右，這個(gè)過程中如果出現(xiàn)了房地產(chǎn)的一些流動(dòng)性危機(jī)，債務(wù)違約潮的傳導(dǎo)，產(chǎn)生對(duì)開發(fā)商的擠兌，可能對(duì)經(jīng)濟(jì)的下行影響是比較大的。我們看到政府部門、金融監(jiān)管層已經(jīng)開始應(yīng)對(duì)。”

他認(rèn)為，在這個(gè)過程中，部分地方政府和機(jī)構(gòu)的一刀切，疊加媒體的廣泛報(bào)道，造成了市場(chǎng)的恐慌心理，從而進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)。

“畢竟對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，不管是三道紅線，還是限制開發(fā)商的杠桿，再到集中度的考核，再到對(duì)地方政府的賣地、賣房的預(yù)售款的監(jiān)管等等，本意上這是想建立一些長(zhǎng)效機(jī)制，但是從去年底以來，部分舉措疊加在一起，被一些機(jī)構(gòu)和地方一刀切的執(zhí)行，缺乏過渡，它偏離了漸進(jìn)式改革的初衷。”邢自強(qiáng)說，隨著個(gè)別開發(fā)商的流動(dòng)性問題被廣泛報(bào)道之后，部分產(chǎn)生了擠兌心理，銀行進(jìn)一步惜貸，市場(chǎng)信心趨冷，所以現(xiàn)在房地產(chǎn)確實(shí)預(yù)期變得比較冷了。

事實(shí)也佐證了他的判斷。自恒大危機(jī)發(fā)生以來，北京、天津、重慶、青島等多城強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管，其中，石家莊的監(jiān)管資金比例最高調(diào)整為監(jiān)管資金總額的120%。這些毫無疑問加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

克而瑞研究中心在12月4日的分析文章中也強(qiáng)調(diào)，恒大事件并非孤例，房企資金鏈緊繃乃是普遍現(xiàn)象，2021年以來房企債務(wù)違約事件頻繁暴發(fā)，更有業(yè)內(nèi)專家預(yù)測(cè)70%、80%的百?gòu)?qiáng)房企會(huì)躺下。

邢自強(qiáng)分析認(rèn)為，接下來這些監(jiān)管框架在經(jīng)過這一年大踏步推進(jìn)之后，有望進(jìn)入一個(gè)更為漸進(jìn)、更為協(xié)調(diào)的新階段。“明年主要就是這些比較透明的機(jī)制的落地實(shí)施，而不是再采取新的比較大幅度的監(jiān)管變化了。”

植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平此前在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的趨勢(shì)有誤判，一些金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為未來房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)問題，因此所推行的風(fēng)險(xiǎn)偏好過于謹(jǐn)慎，風(fēng)險(xiǎn)偏好過低。

目前來看，有關(guān)部門正在重新微調(diào)相關(guān)政策的執(zhí)行落地問題，避免矯枉過正，給市場(chǎng)樹立正確的預(yù)期，讓政策回歸本源。

不過，克而瑞研究中心認(rèn)為：“企業(yè)切忌抱有僥幸心理，去杠桿仍是行業(yè)主旋律，房企融資的‘三道紅線’、房貸管理的‘兩道紅線’還將繼續(xù)落實(shí)下去，高負(fù)債、高杠桿經(jīng)營(yíng)房企終將被市場(chǎng)所淘汰，強(qiáng)化風(fēng)控、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)才是企業(yè)的根本出路。”

那么，迎接恒大的是什么命運(yùn)?

克而瑞研究中心判斷，涉房融資或?qū)⒔鈨觯y行業(yè)金融機(jī)構(gòu)基于放貸的風(fēng)險(xiǎn)偏好考量，信貸政策松綁主要利好國(guó)企、央企及優(yōu)質(zhì)民企，那些“問題房企”融資環(huán)境較難實(shí)質(zhì)性改善，資金周轉(zhuǎn)壓力或?qū)⒉粩嗉觿　?/p>

“問題房企”里顯然最矚目的是恒大。

至今，在上述各監(jiān)管部門的表態(tài)中，一直將恒大與整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行防火隔離，一直強(qiáng)調(diào)恒大是個(gè)案。

其實(shí)如果你長(zhǎng)期持續(xù)關(guān)注恒大問題，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，前文各部門的回應(yīng)基本和此前相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的表述沒有任何區(qū)別——“自身經(jīng)營(yíng)不善、盲目擴(kuò)張”，“是個(gè)案”，“對(duì)資本市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行的外溢影響可控”等。

10月20日，在2021金融街論壇年會(huì)在京開幕上，中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理劉鶴在書面致辭中就說過：“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了個(gè)別問題，但風(fēng)險(xiǎn)總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。”

同日下午，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)易綱在2021年G30國(guó)際銀行業(yè)研討會(huì)的發(fā)言及問答時(shí)強(qiáng)調(diào)：“總體而言，恒大風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)。”他表示，一是要避免恒大的風(fēng)險(xiǎn)傳染至其他房地產(chǎn)企業(yè);二是要避免風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)至金融部門。

既然是個(gè)案，就要區(qū)別對(duì)待。對(duì)恒大，有關(guān)部門顯然是抱著猛藥去疴的決心。

恒大的病根子就在自身經(jīng)營(yíng)不善、盲目擴(kuò)張，尤其后者。

在2016年國(guó)家明確了“房住不炒”的政策轉(zhuǎn)向，并在此后的重大經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上三令五申后，許家印在這一年卻開始了“蒙眼狂奔”——像極了“下周回國(guó)”的賈躍亭。

從2016年開始，恒大開始瘋狂拿地，甚至是加杠桿(負(fù)債)拿地，根據(jù)2021年1月微信公眾號(hào)“征探財(cái)經(jīng)”的統(tǒng)計(jì)，恒大拿地從2016年進(jìn)入了瘋狂階段：

尤其，2017年許家印以2900億元的身價(jià)首次登頂中國(guó)首富，他在恒大集團(tuán)2017年工作會(huì)議上說：“我們成為世界最大的房地產(chǎn)企業(yè)，并躋身世界500強(qiáng)。”

或許，正是這次成為中國(guó)首富，讓許家印膨脹到了極點(diǎn)，也失去了對(duì)市場(chǎng)的判斷力。許家印真正驗(yàn)證了那句話：上帝要你滅亡，必先讓你瘋狂。

2019年7月22日發(fā)布的財(cái)富世界500強(qiáng)榜單中，中國(guó)恒大以704.8億美元的營(yíng)業(yè)收入躍升至第138位，較前一年大幅提升了92位，在中國(guó)500強(qiáng)榜單中排名16位。這愈發(fā)讓許家印在讓恒大“大大大”的路上不能自拔。

但問題是，2019年是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)自我主動(dòng)調(diào)整的最后窗口期，恒大凈負(fù)債率非降反增7.4%，在所有房企中負(fù)債規(guī)模第一。這一年底，就連跟許家印一樣狂妄的孫宏斌都嗅到了風(fēng)險(xiǎn)，他建議房地產(chǎn)商“放棄幻想”，他當(dāng)時(shí)給了三個(gè)判斷，如今來看，基本都應(yīng)驗(yàn)了：不讓經(jīng)濟(jì)過度依賴房地產(chǎn)或成為“國(guó)策”;這輪調(diào)控會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間;今后想增加負(fù)債是幾乎不可能的。

直到2020年3月舉辦的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，許家印才姍姍來遲地表示：“恒大從2020年開始轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，全面實(shí)施‘高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債’的發(fā)展戰(zhàn)略，要用最大的決心、最大的力度，一定要把負(fù)債降下來。”

但，晚了。

等待恒大的最大的可能是債務(wù)重組。

“房地產(chǎn)是高周轉(zhuǎn)行業(yè)，沒有流動(dòng)性，就相當(dāng)拔了氧氣管。”早在9月14日，長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的智本社社長(zhǎng)清和就對(duì)虎嗅表示，“恒大已經(jīng)進(jìn)入了債務(wù)螺旋，也就是通縮-債務(wù)螺旋。三道紅線出臺(tái)，流動(dòng)性被限制后，上半年持續(xù)出售資產(chǎn)，引發(fā)連鎖反應(yīng)，資產(chǎn)價(jià)格崩盤，負(fù)債率越去越高。如果還不注入流動(dòng)性，重組應(yīng)該是大概率事件。”

大機(jī)構(gòu)接盤，然后債務(wù)重組，許家印或許也將失去對(duì)恒大的控制權(quán)。

關(guān)鍵詞： 許家印欠銀行多少億 賣慘救不了恒大 債務(wù)重組 給恒大輸血續(xù)命