業主強制停貸告知書截圖

日前，一則“武漢恒大時代新城全體業主強制停貸告知書”在坊間引發熱議。但這并非個例。金融投資報記者粗略統計發現，最近幾個月以來，已有多個停工樓盤的業主發布了聯名強制停貸告知書，涉及鄭州、長沙、景德鎮、武漢等多個城市。

接受金融投資報記者采訪的上海市光大律師事務所高級合伙人徐軍律師表示，即使開發商違反購房合同約定，業主也只能向開發商主張權利，貿然停貸將構成違反貸款合同并將承擔違約責任。

多地業主“強制停貸”

辛辛苦苦購買的房子停工了怎么辦?恒大時代新城項目的業主選擇停止還房貸。

據了解，位于武漢市漢南的恒大時代新城的全體業主發布了“強制停貸告知書”，表示項目逾期交房數月，業主多次現場維權仍無實質進展，數千戶業主決定，若該項目在限定時間(2022年8月1日)內仍未全面復工，業主將強制停還銀行月供。

公開資料顯示，武漢市漢南恒大時代新城2019年10月15日開盤以來，累計簽約銷售協議近5000份，實現預售資金40多億元，但仍逾期交房數月，目前仍持續全面停工。

天眼查顯示，樓盤開發商“武漢楚水云山農業開發有限公司”在今年6月22日已被武漢市漢南區人民法院認為“有履行能力而拒不履行”的因素，標為“失信執行人”及“限高消費企業”。今年以來，該開發商涉及多起法律訴訟，多為票據糾紛。

有媒體報道，不少業主每個月背負著房貸，還在外租房，面臨巨大的生活壓力，故希望要政府協調貸款銀行暫緩還房貸，等交房了再繼續還房貸。

金融投資報記者也注意到，業主提的是“停貸”，而不是“斷供”。為進一步了解相關情況，記者申請加入時代新城業主群，但截止發稿，申請仍未通過。

值得關注的是，時代新城項目并非個例。

今年6月，江西省景德鎮市恒大瓏庭項目的業主多次維權無果后，發起了聯名強制停貸告知書。隨后，長沙新力鉑園，武漢綠地光谷星河薈，鄭州名門翠園、奧園悅城，南昌新力城等多地爛尾樓盤的業主也開啟了聯名停貸宣言。

粗略統計發現，近期有多達14家樓盤業主給官方及銀行發布了全體業主強制停貸告知書，涉及4.6萬業主，總房款347億元。

金融投資報記者注意到，恒大時代新城、景德鎮恒大瓏庭、綠地光谷星河繪等3個樓盤的業主皆表示：多家銀行在樓盤預售過程中違規放貸。

如恒大瓏庭業主就指責發放房貸的銀行在這處樓盤還沒有獲得網簽和備案情況下向自己發放了貸款，“屬于典型的違規發放貸款”。

購房者應謹慎停貸

樓盤業主“抱團停貸”在市場上引起軒然大波。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴金融投資報記者：“業主的訴求是清晰的，即要求限期復工，否則在辦理不動產權證前將拒絕還貸，相關損失由相關部門和機構自行承擔。從具體反映情況看，這些停工的樓盤面積較大，部分雖然也復工了，但屬于表演式復工，并沒有真正進入到完全施工的階段。”

嚴躍進認為，此類項目的預售資金流向不清晰，且資金監管不到位，導致購房款不能進入到施工和工程階段。“從這點看，相關銀行或負有直接責任。”

在律師看來，房貸是業主個人與銀行之間的借貸關系，也是民事關系，開發商是擔保人，抵押資產是購房者購買的房屋，雖然開發項目可能因為各種原因導致停工，但業主與銀行之間的借貸關系依然存在。

“盡管我們對業主充滿了同情，但從法律關系和合同規定看，不建議業主貿然停貸。”成都一位不愿具名的律師表示：“貿然停貸很可能就違約了，屆時不僅征信會受影響，還可能被訴到法院，得不償失。”

徐軍則進一步對記者分析：“盡管有些銀行將開發商作為業主還款的擔保人，但從法律關系看，業主和開發商之間的購房合同關系與業主和銀行之間的按揭貸款合同關系是兩個獨立的合同關系。因此，即便開發商違反購房合同約定，如逾期交付房屋等，業主也只能依據購房合同向開發商主張權利。”

徐軍表示，在業主與銀行之間的貸款合同關系項下，除非銀行發生了違反貸款合同約定的行為，致使業主有權停止向銀行還貸的，否則業主做出的停止還貸行為，將構成對貸款合同的違反并將向銀行承擔違約責任。

對于恒大時代新城等業主提及的違規房貸問題，徐軍表示：“如果是指按揭貸款，則涉及到銀行向開發商發放按揭貸款的條件及期限，但這些內容通常不會在按揭貸款合同中加以約定，而是由業主在購房合同中與開發商進行約定，即體現為業主向開發商支付房款的條件和期限，只不過是由銀行來代替業主完成。”

徐軍透露，銀行和開發商之間還會簽署“銀企合作協議”、“預售款監管協議“等協議，約定了銀行和開發商在商品房項目開發融資、貸款、預售款監管中的權利義務。“如果銀行有違反該等協議約定內容的行為，違規向開發商放貸、預售款監管不當等，銀行應承擔相應的法律責任。”

停貸倒逼開發商復工？

那么，多地業主“抱團停貸”能否倒逼開發商、銀行及相關監管機構盡快解決逾期交房的問題?

金融投資報記者注意到，今年以來“保復工”、“保交樓”已成為房企的一項重要任務。在今年春節后的國新辦新聞發布會上，時任住建部部長王蒙徽表示，堅決有力處置個別房地產企業項目逾期交付風險，要以“保交樓、保民生、保穩定”為首要目標。

今年初，克而瑞統計了24個重點城市2021年年末停工、延期交付等問題樓盤數量與面積。從套數來看，長沙、鄭州、武漢、重慶都有2萬套以上問題住房。從面積來看，長沙446萬平米，重慶331萬平米，武漢274萬平米，鄭州271萬平米，昆明、廣州也在140萬平米以上。

在業內人士看來，爛尾房及業主停貸的原因與房地產實行預售制度有關。房企憑借高杠桿和高周轉，游走在拿地、蓋房、回款、還債的循環中，導致業主的預售資金總是被騰挪。然而，在“三道紅線”及預售資金監管等多重調控下，房企資金鏈斷裂，導致爛尾樓出現，業主則成為了最大的受害者。

徐軍告訴金融投資報記者：“我個人認為，長期以來在商品房預售領域形成的市場架構或模式，對購房人權益保護欠妥，尤其是在房企前期開發風險防范方面，如出現停工、爛尾了怎么辦?”

嚴躍進認為，此類事件發出了警示，各地相關部門應積極關注此類問題，并加快出臺應對措施。

他建議，各級政府對于爛尾和表演式復工情況要嚴查，以盤摸相關項目牽涉的購房者房貸情況;積極處理好房貸斷供一事，重視房屋爛尾和房貸斷供的因果關系，積極梳理出貸款緩繳或其他變通的方法;關注房企不能開工的原因，為其提供幫助，尤其是要管好預售資金監管口子，確保資金用于工程建設。(本報記者 梅婧)

關鍵詞： 武漢恒大時代新城全體業主強制停貸告知書 樓盤業主抱團停貸 違反貸款合同 多次維權仍無實質進展