31日，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT分別在深交所和上交所上市。業(yè)內(nèi)專家認為，保障性租賃住房是我國住房保障體系的重要組成部分，面臨著前期投入大、投資回收周期長等問題。首批三只保障性租賃住房REITs的正式上市，預(yù)示著基礎(chǔ)設(shè)施REITs成為解決保障性租賃住房資金瓶頸的重要工具之一，未來發(fā)展空間巨大。

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公募REITs成為盤活保障性租賃住房存量資產(chǎn)的重要途徑

三只保障性租賃住房REITs上市后，上市的基礎(chǔ)設(shè)施REITs數(shù)量達到17只，發(fā)行規(guī)模合計579億元，較去年6月21日首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市時增加了265億元。

清華大學(xué)PPP研究中心主任楊永恒認為，三只保障性租賃住房REITs的成功上市，意味著REITs底層資產(chǎn)進一步拓展，市場規(guī)模進一步擴大。“并且，形成了保障性租賃住房行業(yè)‘投-融-建-管-退’的閉環(huán)投融資機制，有利于增強社會資本的投資積極性。”楊永恒說。

各地建設(shè)保障性住房，亟需長期、大額、低成本的資金支持。“深圳市提出，在‘十四五’期間將建設(shè)籌集各類保障性住房54萬套。保障性租賃住房REITs有利于盤活存量資產(chǎn)，擴大有效投資，更好地支持保障性租賃住房建設(shè)。”深圳市發(fā)展改革委主任郭子平說。

國家發(fā)展改革委投資司副司長韓志峰認為，做好保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的工作，有利于盤活保障性租賃住房存量資產(chǎn)，形成投資良性循環(huán)，促進新的保障性租賃住房建設(shè)；有利于降低租賃住房企業(yè)負債率，增強原始權(quán)益人的再投資和風(fēng)險防范能力；有利于通過公開市場的監(jiān)督，提升租賃住房企業(yè)服務(wù)水平；特別是有利于貫徹落實“房住不炒”要求，解決好新市民、青年人等群體的住房困難問題，構(gòu)建住房建設(shè)和保障的新格局。

各地政府積極推進項目進展

三只保障性租賃住房REITs的成功上市，與各級政府的大力支持密不可分。深圳市人才安居集團有限公司總經(jīng)理唐紹杰介紹，該項目從啟動到發(fā)行經(jīng)歷了項目儲備、項目申報、項目受理、項目發(fā)售等環(huán)節(jié)，大致經(jīng)過了一年時間。深圳市發(fā)展改革、國資、規(guī)劃和自然資源、住建、稅務(wù)、證監(jiān)、深交所等部門召開10余次專題會議，高效解決了申報發(fā)行過程中涉及的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)認定等問題。

廈門市發(fā)展改革委投融資處負責(zé)人介紹，廈門市發(fā)展改革委作為REITs工作專班牽頭部門，對于中金廈門安居REIT項目的申報，按周進行調(diào)度，推動解決了申報過程中的堵點和難點問題。

“該項目從廈門市發(fā)改委申報，到上海證券交易所審核，前后歷時僅半年左右，政府部門給予了全力支持。”廈門安居集團有限公司副總經(jīng)理陳勇說。

北京市發(fā)展改革委投資處處長李曉濤表示，他們與國家發(fā)展改革委投資司、市保障房中心建立了專項工作組，多次組織北京保障房中心向國家發(fā)展改革委匯報溝通項目情況，形成“有進度即反饋、有問題即溝通”的常態(tài)化工作機制。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場活力進一步迸發(fā)

發(fā)售階段，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT的網(wǎng)下詢價認購倍數(shù)分別約為133、108、113倍，投資者認購熱情高漲，體現(xiàn)了市場的認可。

原始權(quán)益人對于三只REITs也較為樂觀。“以發(fā)行價計算，華夏北京保障房REIT預(yù)計2022年9月至12月和2023年的現(xiàn)金流分派率約為3.95%。同時，底層資產(chǎn)具有回報適中、現(xiàn)金流穩(wěn)定的特點，因此我們對產(chǎn)品未來的表現(xiàn)較有信心。”北京保障房中心有限公司總會計師張曉麗說。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)顯示，“十四五”期間，全國計劃籌集建設(shè)保障性租賃住房870萬套間，預(yù)計可以幫助2600多萬新市民、青年人改善居住條件。這也意味著保障性租賃住房REITs有著豐富的底層資產(chǎn)和市場需求。

“三單項目發(fā)行后，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的市場規(guī)模進一步增長，資產(chǎn)類型進一步豐富，市場活力進一步迸發(fā)。”韓志峰說，“如今社會各方參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs的積極性顯著提升，儲備項目數(shù)量迅速增加。目前，國家發(fā)展改革委已正式推薦20余個項目，還有近20個較成熟項目正在加快推進，處于培育期的項目超過80個。”

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